“계약금만 걸고도 오른다?” 최근 한국 투자자 사이에서 회자되는 말입니다. 하지만 실제로는 전매 제한, 외국인 지분 30% 한도, 오픈카드 미계약 리스크, 임대 수익률 하락 같은 변수가 겹치면 손실이 발생하기 쉽습니다. 본 글은 실패 사례를 축으로 리스크를 유형별로 정리하고, 체크리스트·계약 유의사항·현장 데이터로 사전 방어 전략을 제시합니다.
① 전매·외국인 지분 한도(30%)로 생기는 막힘 사례
베트남 아파트는 외국인 보유가 가능한 범위라도 단지별 외국인 지분 30% 한도가 적용되는 경우가 일반적입니다. 분양 초기부터 외국인 청약이 몰린 단지는 빠르게 한도에 도달하여, 뒤늦게 투입한 투자자가 계약 진행 자체가 불가하거나 자격 제한으로 전매·명의 변경·대출 등에서 막히는 사례가 발생합니다.
- 체크: 단지 외국인 잔여 쿼터(%) + 지구/동별 제한 여부
- 계약 전 분양사·법무법인 공문으로 외국인 취득 가능성 확인
- 한도 초과 시: 오너십 구조 대안(법인·베트남인 공동 명의 등) 검토
참고: 베트남 주택 관련 법은 외국인 보유 비율 상한(보통 30%)과 지역별 제한을 규정하고 있으며, 2023~2025 개정 법에서 관련 지침이 보강되고 있습니다.
② 부킹·계약금 환불 분쟁과 허위 중개 리스크
부킹(Booking)은 우선순위 확보라는 장점이 있지만, 계약 불성립 시 환불이 불명확하거나 중개조직이 공식 대리권이 없는 경우 분쟁으로 번지기 쉽습니다.
| 리스크 | 전형적 실패 패턴 | 예방 가이드 |
|---|---|---|
| 환불 불가 | 부킹표 없이 개인계좌 입금 | 회사계좌·세금영수증 필수, 환불 조건 명시 |
| 권한 없음 | 무권한 브로커의 딜 | 개발사 위임장·프로젝트 코드 확인 |
③ 수익률 착시: 임대 공실·관리비·세금 누락
“연 8%”라는 홍보 문구는 실제로는 공실·세금·관리비를 반영하면 절반 이하가 되는 경우가 많습니다. 평균 순임대수익률은 3%대 전후입니다.
- 보수적 가정: 공실 2개월, 관리비 1.5%, 세금 1%
- 총수익률과 순수익률 구분 필수
- 임대 타깃(외국인 주재원, 현지 MZ)별 맞춤 세팅
④ 오프플랜(분양) 지연·스펙 변경·Pink Book 지연
오프플랜 분양은 착공 지연·자재 변경·Pink Book 발급 지연 등 리스크가 존재합니다. 준공 지연은 임대 개시 시점을 늦추며, 서류 지연은 대출과 매매를 막습니다.
- 공정률 지연 → 잔금·가구 세팅 계획 꼬임
- 커뮤니티·층고 변경 → 임대료 하락
- Pink Book 지연 → 담보대출/전매 일정 차질
⑤ 과열 구간 진입: 지역·상품·타이밍 선택 실패
| 상황 | 신호 | 행동 |
|---|---|---|
| 과열/공급 급증 | 신규분양 급증 | 입주시점 분산·대체상품 분할 |
| 희소/인프라 확정 | 교통·상업 입점 확정 | 조기 진입·장기보유 |
⑥ 실패를 줄이는 12가지 체크리스트
- 외국인 쿼터(30%) 잔여 여부 확인
- 분양사/딜러 위임장·계좌 증빙
- 부킹 환불 조건 명시
- Pink Book 일정 및 지연 패널티 확인
- 공정률·보증·변경 범위 명문화
- 임대수익 계산은 순수익 기준
- 환율·조달 시나리오 작성
- 출구전략(전매·임대·법인 매각) 설정
- 실거주 수요 데이터 검증
- 현장 실사: 소음·일조·뷰 체크
Q&A · 실패 방지 핵심 질문 5
Q1. 외국인 30% 한도 때문에 계약금은 돌려받을 수 있나요?
A. 계약서에 명시 시 가능. 개인계좌 입금이면 환불 어려움.
Q2. 부킹 프리미엄 전매는 합법인가요?
A. 시기·형태별로 다르므로 법률 자문 필요.
Q3. “연 8% 수익”이 현실적인가요?
A. 평균 3% 전후. 공실·세금 반영 필수.
Q4. Pink Book 지연 시?
A. 담보대출·명의이전 지연 → 계약서에 보상조항 넣기.
Q5. 안전한 부킹/계약 체크포인트?
A. 회사계좌·환불조항·외국인 쿼터·법무검토.
참고 및 근거 자료
마무리 · 한눈에 요약
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 제도—외국인 30% 한도·전매·예치 규정 등 가능 여부를 공문으로 확인합니다. 둘째, 계약—부킹·환불·양도·스펙변경·Pink Book 일정을 계약서에 명문화합니다. 셋째, 수익—공실·세금·관리비를 반영한 순수익률로 판단합니다. “계약금만 걸고도 오른다”는 말은 일부 구간에서만 통하며, 데이터·서류·현장 실사로 낙관 편향을 교정하는 것이 손실을 줄이는 가장 빠른 길입니다.
액션 체크: ① 쿼터/지역 제한 공문 ② 회사계좌·영수증 ③ 환불·전매 조항 ④ 공정률·보증·스펙 변경 범위 ⑤ Pink Book 일정 ⑥ 순수익·환율 시나리오.