요즘 한국 투자자들 사이에서 새롭게 떠오르는 키워드가 있습니다. 바로 ‘부킹(Booking) 분양’입니다.
호치민 신규 아파트 시장에서는 ‘계약금’ 이전 단계에서 소액의 예약금(Booking Fee)만 걸어두고 향후 전매 시점에 그 권리를 다른 사람에게 넘겨 수익을 얻는 방식이 조용히 확산되고 있습니다. 마치 콘서트 티켓을 선점해 웃돈을 받고 양도하는 구조와 비슷합니다.
이번 글에서는 호치민 부킹 마케팅 시스템의 구조, 예약권 전매의 실제 가능성, 법적 리스크, 그리고 한국 투자자가 활용할 전략을 깊이 있게 분석합니다.
1️⃣ 부킹(예약권) 분양이란 무엇인가?
부킹(Booking)은 정식 분양 이전 단계에서 소액의 예약금(약 2.5~5%)을 걸어두고, 향후 분양이 확정되면 우선 계약권을 확보하는 시스템입니다. 호텔·항공의 ‘부킹 시스템’에서 아이디어를 차용한 형태로, 베트남 주요 디벨로퍼들이 이 방식을 점차 도입하고 있습니다.
예를 들어, 프로젝트 오픈 전 ‘예약 1순위’ 명단에 이름을 올려 두면, 추후 분양가가 오르더라도 예약자는 낮은 가격에 우선 계약할 수 있습니다. 일부 한국 투자자들은 이 예약권을 제3자에게 양도하여 초기 프리미엄 차익을 얻고 있습니다.
2️⃣ 호치민 분양 시장의 변화: 예약 경쟁과 프리세일 열풍
호치민 부동산 시장은 2023~2025년 사이 빠르게 ‘디지털 부킹 마케팅’ 중심으로 전환되고 있습니다. 대형 디벨로퍼들은 공식 홈페이지, SNS 광고, 카카오톡/Zalo 상담 채널을 통해 예약금만으로 우선권을 확보할 수 있는 **온라인 부킹 캠페인**을 진행 중입니다.
Savills Vietnam에 따르면, 2024년 기준 신규 프로젝트의 약 70%가 **사전 예약(booking)** 단계를 거칩니다. 이 과정에서 가격이 **1차 분양가 대비 10~15% 인상**되며, 초기 예약자들이 이미 ‘시장보다 낮은 가격’으로 진입해 프리미엄을 선점하게 됩니다.
이러한 구조는 한국의 청약 경쟁과 유사하지만, 베트남은 상대적으로 **전매가 자유롭기 때문에 예약권 자체가 하나의 ‘상품’**처럼 거래되기도 합니다.
3️⃣ 실제 수익 구조와 전매 흐름
예약권 거래의 기본 구조는 다음과 같습니다.
- ① 예약금 납부 (5~10%) → 부킹권 확보
- ② 분양가 상승 또는 완판 임박 → 부킹권 매도
- ③ 계약서 양도 또는 위임 형태로 제3자에게 이전
- ④ 차익 실현 (보통 5~20%)
실제 사례로, Thu Duc City의 한 프로젝트에서는 예약금 2,000만동(약 120만 원)만 납입 후 2개월 뒤 30% 이상 웃돈이 붙은 사례가 보고되었습니다. 이는 초기 예약 경쟁과 공급 제한이 맞물리면서 발생한 현상입니다.
하지만 이러한 수익 구조는 **시장 상승기**에만 가능하며, 디벨로퍼의 승인 여부나 법적 절차 미비 시 계약이 무효 처리될 수도 있습니다.
4️⃣ 법적·제도적 허용 범위
베트남의 부동산사업법(Law No.29/2023/QH15, 2025년 시행 예정)은 ‘부동산 사업 계약(Real Estate Business Contract)’의 전매를 제한적으로 허용합니다. 즉, 정식 분양계약을 맺은 이후에는 일정 요건하에 전매가 가능하지만, 예약 단계에서의 비공식 양도는 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
일부 중개사나 투자자들은 ‘위임계약(Power of Attorney)’ 방식으로 예약권을 이전하지만, 이는 사실상 **사적 합의 수준**이므로 개발사 또는 행정기관이 인정하지 않을 수 있습니다.
✅ 따라서 ‘예약권 전매’를 통한 수익은 법적 회색지대이며, **공식 허가된 분양 계약 이후 전매**가 아닌 이상 위험이 존재합니다.
5️⃣ 리스크와 유의점
- 법적 보호 부재: 예약권은 정식 자산이 아니므로 소유권 보호를 받지 못함
- 개발사 승인 리스크: 승인되지 않은 거래는 계약 무효 처리 가능
- 시장 조정: 완공 지연 또는 공급 과잉 시 가격 하락 가능
- 환율 리스크: 베트남 동(VND) 가치 변동 시 수익률 왜곡
이런 리스크를 줄이려면 예약 전에 반드시 프로젝트 허가 상태, 개발사 신뢰도, 전매 가능 조항을 확인해야 합니다.
6️⃣ 한국 투자자에게 맞는 전략
한국 투자자라면 단순 ‘예약→전매’ 구조보다는 중기 보유 + 준공 후 전매 전략을 병행하는 것이 안정적입니다.
- 공식 분양계약 체결 후 전매 가능한 시점 확인
- 한국-베트남 간 송금 구조 및 세금 처리 대비
- 현지 법률 자문 및 공증 절차를 거친 거래 활용
또한 최근에는 ‘디지털 부킹 플랫폼’을 활용해 투자자 데이터를 수집하고, 자동으로 예약 현황·분양률을 관리하는 부킹 마케팅 시스템이 등장했습니다.
이 시스템은 향후 데이터 기반 투자(Proptech 투자)로 확장될 가능성이 높습니다.
💬 Q&A
Q1. 예약권 전매는 합법인가요?
A. 정식 분양계약 이후에는 일부 전매가 허용되지만, 예약 단계에서는 법적 보호가 약합니다.
Q2. 수익률은 어느 정도 가능한가요?
A. 상승기 기준 10~30% 수준의 프리미엄 사례가 있으나, 안정적 보장은 없습니다.
Q3. 추천 지역은 어디인가요?
A. Thu Duc City, District 7, Nha Be 지역이 가장 활발한 예약 거래 시장입니다.
