베트남에서 상가 임대를 체결할 때 가장 위험한 오류는 “한국식 감각으로 계약한다”는 점이다. 베트남은 구조·법·시장 관행이 모두 달라서, 계약서 한 줄 때문에 보증금 전체 손실, 선납 월세 추가 요구, 영업 허가 거절 같은 피해가 실제로 발생한다.
2024~2025년 외국인 창업자·임차인 피해 사례를 분석해 실무에서 반복되는 ‘12가지 핵심 함정’을 정리했다. 이 체크리스트만 숙지해도 리스크 80% 이상을 피할 수 있다.
📑 목차
⚠️ 왜 베트남 상가 임대가 위험한가?
한국과 가장 다른 점은 **‘선납 문화’와 ‘오너 구조’**다. 베트남 상가는 월세를 3~12개월 선납하는 것이 일반적이며, 건물이 한 명이 아닌 **가족 공동 소유**인 경우도 많다.
상황이 더 복잡한 이유는 다음과 같다:
- 오너가 여러 명 → 대표자 1명이 임의로 계약 체결
- 서브리스(전대) 구조 → 실제 건물주가 따로 있음
- 영업 허가 불가능한 구조의 상가 → 특히 카페·식당에서 심각
- 계약서가 미완성 상태 → 구두 약속에 의존
특히 F&B 사업자는 소방·배기·배수 기준이 강화되면서, 상가 구조가 기준을 충족하지 못하면 인테리어 완료 후에도 허가가 거절된다.
🚨 상가 임대 계약서 함정 12가지 (2025 최신)
① 건물주 신분·소유권 검증 미흡
베트남은 등기부등본이 없기 때문에 레드북·핑크북이 유일한 소유권 증명 서류다. 계약 당사자가 레드북 명의자가 아니면, 나중에 계약 자체가 무효 처리될 수 있다.
② 외국인 법인이 계약 불가한 건물
일부 상가·오피스는 외국인 법인 계약을 금지한다. 해당 사실을 모르고 개인 명의로 계약하면, 나중에 법인 변경 시 계약을 다시 해야 하며 비용·시간이 2배 이상 소요된다.
③ 권리금(키머니) 요구
베트남에는 권리금 제도가 없다. 하지만 한국인 상권(미딩·푸미흥)에서는 ‘비공식 키머니’를 요구하는 사례가 있다. 문제는 법적 보호가 전혀 없다는 것이다.
④ 임대료 자동 인상 조항
“매년 10% 자동 인상” 같은 조항은 장기 임차 시 비용을 크게 증가시킨다. 인상률·적용 시점을 반드시 명확히 해야 한다.
⑤ 선납 월세 3~12개월 요구
실제 계약에서는 선납 조건을 놓치면 계약 당일 갑자기 “6개월 선납”을 요구하는 경우가 있다. 선납 방식은 반드시 계약서에 기록해야 한다.
⑥ 보증금 반환 규정 부재
보증금 반환 날짜, 공제 항목, 점검 기준이 없다면 분쟁으로 이어지기 쉽다. 실제 사례 중에는 보증금 전체가 반환되지 않는 경우도 있다.
⑦ 소방·위생·영업 허가 불가 상가
카페·식당의 경우, 구조 자체가 소방 기준을 충족하지 못해 허가가 아예 나오지 않는 상가가 존재한다. 이 점을 모르고 인테리어를 진행하면 비용 전부를 손해 볼 수 있다.
⑧ 서브리스(전대) 계약
임대인이 실제 건물주가 아닐 경우, 건물주가 나타나면 계약이 무효화될 수 있다. 전대 여부는 반드시 계약 전 확인해야 한다.
⑨ 면적 표기 오류
기사에 표시된 면적이 전용면적이 아니거나, 공용면적까지 포함한 경우가 있다. 실측 확인이 필수다.
⑩ 계약 해지·갱신 조항 부재
계약 종료일·갱신 여부·조기해지 비용(Early Termination Fee)은 반드시 명시해야 한다.
⑪ 오너 변경 시 계약 종료 조항
건물 매각 시 임대계약이 즉시 종료되는 조항이 숨어 있을 수 있다. 장기 임차 계획이라면 반드시 확인해야 한다.
⑫ 시설·인테리어 책임 범위 미확정
배수·전기·에어컨 고장 시 비용 부담 주체가 명확하지 않으면 모든 비용이 임차인에게 전가된다.
📌 필수 확인 서류 해설
단순히 서류만 보는 것이 아니라, 다음 기준으로 해석해야 한다.
- 레드북·핑크북 → 소유자 확정 + 상업용 허가 여부 확인
- 건물주 신분증 → 계약서의 서명자와 일치해야 함
- 세금 신고 기록 → 상가 무단 임대 여부 파악 가능
- 사업자 등록 가능 여부 → 영업허가가 가능한 구조인지 확인
💰 상가 비용 구조 해설
베트남 상가는 모든 비용이 ‘월세’에 포함되어 있지 않다. 따라서 다음 비용의 존재 여부를 계약서에 반드시 기록해야 한다:
- 보증금: 1~3개월, 반환 조건 명시 필수
- 선납 월세: 3~12개월, 지급 방식·환불 조건 기록
- 관리비: 상가마다 금액·구성 요소 상이
- 전기·수도 이용료: 상업용 단가가 적용됨
- 소방·위생·배기 공사비: F&B 업종은 필수 비용
✔ 상가 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
- 오너 명의·레드북 원본 직접 확인
- 선납·보증금 조건을 문서로 확정
- 영업 허가 가능 구조인지 사전 점검
- 면적 실측 + 사진·영상 기록
- 계약 갱신·해지 조건 명확화
FAQ
Q. 외국인 개인 명의로 계약 가능?
가능하지만 건물별 제한이 있어, 안정성을 위해 법인 명의가 권장된다.
Q. 보증금 반환 분쟁이 많은 이유는?
반환 시점과 조건을 계약서에 명시하지 않기 때문이다.
Q. 선납 조건 줄이기 가능한가?
협상에 따라 6개월 → 3개월로 줄이는 사례가 존재한다.