베트남 아파트 분양에서 많은 피해가 발생하는 단계는 첫단계인 분양매입 배정을 받는 부킹(Booking)입니다. 이 단계는 외형상 단순히 “유닛을 우선 예약하는 절차”로 보이지만, 실제로는 법적 보호가 가장 약하고, 돈은 가장 먼저 빠져나가는 단계이기 때문에 한국 투자자의 피해 사례가 특히 집중됩니다.
특히 1억~3억 동 수준의 부킹금이 오가는 만큼, 개발사·대리점·개인 브로커 간의 구조를 제대로 모르면 설명만 믿고 돈을 보내게 되고, 이후에는 환불·배정·계약 문제까지 연쇄적으로 발생합니다.
또한 베트남 현지 한국인 중개업자 상당수가 F1이 아닌데도 스스로를 F1이라고 소개하거나 “개발사 직영”, “개발사와 직접 파트너십”이라고 말하며 투자자에게 부킹금 선입금을 유도하는 경우가 많습니다. 이 모든 문제는 부킹 구조 자체를 모르면 피하기 어렵습니다.
목차
- 베트남 아파트 분양 부킹 구조 완전 이해
- 하노이·호치민 부킹금 실거래 수준(1억~3억 동)
- 부킹 → 계약금 → SPA(본계약) 흐름 완전 분석
- 한국인이 실제로 당하는 부킹 사기 10가지
- 부킹 환불·송금 심사·등록 누락 문제
- 외국인 비율·레드북·핑크북 지연 구조
- 부킹 피해를 막는 체크리스트 12가지
베트남 아파트 분양 부킹 구조 완전 이해
베트남 분양 시장은 한국과 구조 자체가 다릅니다. 따라서 F1, F2, Allocation 구조를 정확히 모르면 부킹 사기에 매우 취약합니다.
1) 개발사(CĐT) → F1 → F2 → 개인 브로커 구조
- 개발사(CĐT) : 실제 분양을 진행하는 시행사
- F1 Distributor : 개발사와 직접 판매 계약을 맺은 1차 총판(정식)
- F2 Seller : F1로부터 물건을 공급받는 2차 판매조직
- Agent/Team : F1·F2의 재하도급 형태로 움직이는 개인 브로커
한국인 투자자에게 접근하는 대부분의 “한국인 중개업자”는 실제로 F2 또는 개인 브로커입니다. 그러나 “F1입니다”, “개발사 공식 파트너입니다”라고 말하면서 부킹금을 받는 경우가 매우 많습니다.
2) Allocation(유닛 배정) 방식
Allocation 방식은 부킹 성공 여부를 결정하는 핵심입니다.
- 선착순 Allocation : 부킹 순서대로 유닛 선택
- 우선순위 티어 : VIP → 내부 직원 → 기존 고객 → 일반 고객 순서
- 추첨(Lottery) : 랜덤 번호로 유닛 배정
- 혼합형 : VIP는 선착순, 일반은 추첨
Allocation 방식은 반드시 문서 또는 개발사 공지로 확인해야 합니다. 브로커 설명만 듣고 부킹하면 배정을 못 받고 돈만 묶이는 사례가 매우 많습니다.
3) Booking Form에는 반드시 들어가야 할 요소
- 프로젝트명
- 개발사 정보(대표 주소·법인명)
- 투자자 여권 정보
- 부킹금액(VND) 정확 표시
- 유닛 타입(Type), 층수, 방향
- Allocation 일정
- 부킹금 환불·전환 규정
이 중 하나라도 없으면 위험 부킹으로 봐야 합니다.
하노이·호치민 실제 부킹금 수준(2025)
2025년 기준 하노이·호치민 분양 시장은 분양 가격 자체가 크게 상승해 부킹금도 예전 3,000만~5,000만동 수준이 아니라 최소 1억~3억 동 이상으로 올라간 상태입니다.
하노이
- 1억~2억 동 : 중급 아파트, 일반 신도시
- 2억~3억 동 : 외국인 쿼터 경쟁 프로젝트
- 3억~5억 동 : 타임시티·호수 인근·하이엔드
호치민
- 1.5억~3억 동 : 신축 중급 단지
- 3억~5억 동 : 투티엠/푸미흥
- 5억 동 이상 : 럭셔리·브랜드 레지던스
중개업자 중 일부는 “300달러 부킹”이라고 말하지만, 이는 개발사 시스템에 기록되지 않아 나중에 개발사에 확인하면 “부킹 기록 없음”이라고 나오는 경우가 많습니다.
부킹 → 계약금 → SPA(본계약) 흐름
한국 투자자 대부분이 착각하는 부분이 바로 부킹 = 계약이라는 오해입니다. 부킹은 단지 유닛 배정 참여권에 불과하며, 법적 보호 범위가 거의 없습니다.
- Booking : 예약 단계
- Deposit : 개발사/공식 딜러사와 계약금 납부
- SPA(본계약) : 최종 법적 계약
계약금 송금 시 필요한 서류 기준은 다음 글이 가장 정확합니다.
계약금 송금 시 금액별 요구 서류 기준 자세히 보기
한국인이 실제로 당하는 부킹 사기 10가지
1) 개인 계좌로 부킹금 수령
한국 투자자가 가장 많이 당하는 유형입니다. 개발사·F1 계좌가 아닌 개인 계좌로 송금하면 환불 요구 자체가 불가능해집니다.
2) “배정 안 되면 100% 환불” → 문서에는 없음
구두 설명과 실제 문서가 다릅니다. 문서에 환불 규정이 없으면 사실상 환불 불가입니다.
3) Booking Form 불완전
유닛 정보·외국인 비율·환불 규정이 빠져 있으면 위험합니다.
4) 외국인 비율(30%) 초과 유닛 배정
한국인에게 집중 판매하기 위해 이미 외국인 쿼터가 찬 블록에서도 부킹금을 받는 사례가 많습니다.
5) 존재하지 않는 유닛 코드 배정
프로젝트 설계도에 없는 코드 또는 없는 방향/없는 층수를 만들어 배정하는 사기가 존재합니다.
6) Allocation 일정 지속 연기
부킹금만 묶어두기 위해 “이번 주”, “다음 주”만 반복합니다.
7) 개발사 시스템 등록 누락
부킹금은 냈는데 개발사 시스템에는 “부킹 기록 없음”이라고 나오는 사례가 실제로 존재합니다.
8) 개인팀(F2)의 부킹금 합산 송금
여러 사람의 부킹금을 한 계좌에 모아 개발사로 보내기 때문에 일부 누락이 발생할 수 있습니다.
9) 레드북 가능 여부 허위 설명
“레드북 100% 나온다”는 표현은 대부분 사실과 다릅니다.
10) 프로젝트 진행률 허위 설명
토지 인허가 미완료 상태인데 “곧 나온다”고만 말하는 사례가 반복됩니다.
부킹 환불·송금 심사·등록 누락 문제
1) 개인 계좌 송금 시 환불 불가
한국 투자자는 “중개업자가 대신 처리해준다”는 말을 듣고 송금하지만, 개발사와는 아무 관계가 없어 환불이 원천적으로 불가능합니다.
2) 개발사 계좌로 보냈는데도 등록 누락
F2·개인팀이 대량의 부킹금을 모아 송금하는 과정에서 일부 기록 누락이 발생합니다. 나중에 개발사에서 “기록 없음”이라고 확인되는 실제 사례가 존재합니다.
3) 한국으로 환불 송금 시 심사 강화
베트남 → 한국 송금 시 은행 심사가 강화되면서 부킹 환불금이 1~3주 이상 지연되는 경우가 많습니다. 송금 심사 사례는 아래에서 확인할 수 있습니다.
외국인 비율·레드북·핑크북 지연 구조
부킹 단계에서 가장 많이 오해하는 부분이 “외국인도 이 라인 구매 가능하다”는 브로커 설명입니다. 하지만 외국인 비율(30%) 초과 시 계약 자체가 성립되지 않거나 레드북이 발급되지 않습니다.
- 외국인 비율이 이미 찬 상태
- 토지 사용권 구조상 외국인 소유 불가
- 개발사 인허가 지연
외국인 소유 조건은 아래 내용을 참고하시면 정확합니다.
베트남 외국인 부동산 소유 조건 전체 보기
부킹 피해를 막는 체크리스트 12가지
- 계좌 명의가 개인인지 법인인지 반드시 확인
- Booking Form에 개발사 정보 들어 있는지 확인
- 유닛 타입·층수·코드 정확한지 확인
- 환불 규정이 문서에 명시되어 있는지 확인
- 외국인 비율 잔여 여부를 개발사에서 직접 확인
- Allocation 일정이 개발사 기준인지 확인
- 중도금·잔금 스케줄 미리 확인
- 송금 기록·대화 기록 모두 보관
- 중개업자의 사업자등록증·자격증 확인
- Exit 전략(매각 가능성) 사전 검토
- 명의 대여 금지
- 부킹 전·후 개발사 사무실 직접 방문