2025년 기준, 베트남에서 상가 임대를 준비하는 한국인·외국인 사이에서 가장 빈번하게 발생하는 피해는 ‘보증금·선납 사기’다. 특히 하노이·호치민처럼 외국인 상권이 밀집한 지역에서는 건물주·중개인·전대업자가 얽힌 복합 사기 구조가 반복적으로 발생한다. 문제는 이러한 사기들이 겉으로 보기엔 합법적 거래처럼 보이기 때문에, 초기 경험이 없거나 현지 시스템을 잘 모르면 누구나 쉽게 당할 수 있다는 점이다.
이번 글은 단순 사례 나열이 아니라, 실제 현장에서 확인된 패턴과 공식 발표 자료, 그리고 한국인 피해 사례들을 토대로 사기 진행 방식 → 왜 당하는지 → 어떻게 피해야 하는지를 순서대로 해석한 전문 가이드다.
목차
- 1. 왜 보증금·선납 사기가 증가했는가?
- 2. 사례 1) 보증금 수령 후 잠적
- 3. 사례 2) 핑크북·신분증 위조
- 4. 사례 3) 전대(서브리스) 구조의 함정
- 5. 사례 4) 외국인만 대상으로 한 과도한 선납 요구
- 6. 사례 5) 급전·급매를 미끼로 한 단기 압박형 사기
- 7. 사례 6) 건물주·중개인의 이중계약
- 8. 사례 7) 인테리어 공사 직후 일방 파기
- 9. 피해 예방을 위한 핵심 점검 항목
- 10. 반드시 확인해야 할 서류 체크리스트
- 11. 자주 묻는 질문
1. 왜 보증금·선납 사기가 증가했는가?
베트남 부동산 시장은 전 세계적으로도 ‘전대(재임대)’ 구조가 많은 편이다. 즉 실제 건물주가 아닌 사람이 임차인에게 다시 빌려주는 구조가 흔한데, 이 때문에 권리관계가 불분명하고 책임 소재가 모호해진다.
여기에 공실 증가, 경기 둔화, 중개업 난립이 더해지며 다음과 같은 위험 요인이 크게 증가했다.
- 건물주 실명 확인의 어려움 — 대부분 Zalo·전화로 신분증만 공유
- 전대·재전대 구조에서 발생하는 중간 이익 갈취
- 외국인에게만 보증금·선납 기준을 더 높게 책정
- 한국인 중개인 사기가 많아짐
2. 사례 1) 보증금 수령 후 잠적
베트남에서 가장 전형적인 사기 방식이다. 가해자는 스스로를 건물주 또는 ‘건물주 대리인’이라고 소개하며, 여권·핑크북·매장 영상 등을 보내 피해자의 의심을 줄인다. 하지만 이 자료 대부분은 이전 세입자가 올렸던 사진이거나, 인터넷에서 수집한 정보다.
이들은 현장 방문을 “바쁘다”, “곧 출국한다”, “다른 사람이 계약하려 한다” 등의 이유로 회피하며, 빠르게 보증금을 먼저 송금하도록 압박한다. 송금이 완료되는 순간 연락이 끊기거나, 이후로는 어떠한 서류도 제공하지 않는다.
3. 사례 2) 핑크북·신분증 위조
공안부 발표에 따르면 2024~2025년 사이 위조 핑크북·위조 신분증 적발 건수가 크게 증가했다. 대부분 PDF·사진 형태로 주고받기 때문에 육안만으로는 진위를 판별하기 어렵다.
특히 실제 건물주의 신분증을 도용하고, 서류 내용 일부를 수정해 피해자에게 보여주는 방식이 자주 사용된다. 실물 확인, 영상통화, 구청照 조회 등 복수 검증이 필수다.
베트남 관영언론(VnExpress) 부동산 사기 단속 기사 확인하기
4. 사례 3) 전대(서브리스) 구조의 함정 — F&B 업종은 거의 불가능
전대 상가는 베트남 상가 계약에서 가장 위험도가 높은 구조다. 실제 소유주가 아닌 ‘중간 임차인’과 계약하게 되므로, F&B 라이센스를 발급받기 어렵고, 소방·배기 기준도 충족되지 않는 경우가 많다.
문제는 많은 사기범들이 기존 세입자의 권리를 “그대로 넘겨준다”라며 접근하지만, 실제로는 건물주와 아무런 관계가 없다는 점이다. 전대 구조는 초기에는 정상 계약처럼 보이지만, 구청·소방 승인 단계에서 100% 문제를 일으킨다.
5. 사례 4) 외국인만 대상으로 한 과도한 선납 요구
실제 현장에서 자주 확인되는 패턴이다. 동일 상권·동일 건물에서도 한국인·일본인 등 외국인에게만 6개월~12개월 선납을 요구하는 반면, 베트남인에게는 월 단위 계약을 제시하는 경우가 많다.
사기범들은 피해자가 ‘해외 송금 절차’를 진행하기 전 빠르게 결정을 내리도록 압박하며, 계약서에 불리한 조항을 숨기거나 모호하게 작성한다. 선납 후에는 “가족 문제가 생겼다” “소유자가 바뀌었다” 등의 이유로 계약을 파기한다.
6. 사례 5) 급전·급매를 미끼로 한 단기 압박형 사기
“급전이 필요하다”, “급하게 매장을 정리해야 한다”는 말을 앞세워 피해자에게 심리적 압박을 주는 ‘단기 압박형 사기’도 자주 발생한다. 이들은 마치 시간이 생명인 것처럼 몰아붙이며 피해자가 충분한 검토를 하지 못하게 만든다. 실제로는 매장을 넘길 권한이 없거나, 기존 채무가 얽혀 있어 계약이 성립될 수 없는 경우가 많다.
7. 사례 6) 건물주·중개인의 이중계약
베트남 상가 임대에서 가장 해결이 어려운 사례다. 건물주와 중개인이 서로 결탁하여 임차인에게 ‘다른 버전의 계약서’를 제시하는 방식이다. 임차인이 보증금을 지급해도 건물주에게 전달되지 않고, 추후 계약 자체가 무효가 되며 보증금 반환도 요청할 수 없는 상황이 발생한다.
8. 사례 7) 인테리어 공사 직후 일방 파기
이 유형은 피해 규모가 가장 크다. 계약 직후 인테리어 공사를 허락해 놓고, 공사가 끝나갈 즈음 “구청 승인 문제” “건물주 변경” 등을 이유로 계약을 파기한다. 보증금은 물론 공사비까지 모두 회수하지 못한다.
9. 피해 예방을 위한 핵심 점검 항목
- 건물주 실명 인증(영상통화 필수) — 신분증·얼굴 매칭
- 핑크북 번호 구청照 조회 — PDF·사진만으로는 절대 불가
- 전대·재전대 여부를 가장 먼저 확인
- 선납 3개월 이상 요구 시 위험
- 송금은 반드시 계약서 서명 이후
- 계약서는 영문·한국어 포함 3개 언어 버전 요청
10. 반드시 확인해야 할 서류 체크리스트
- 핑크북 실물 + 영상 검증
- 건물주 신분증 원본
- 전대 금지 조항 기재 여부
- 보증금·선납 반환 규정
- 배기·소방 구조 확인서(F&B는 필수)
11. FAQ
Q. 전대 상가도 안전하게 계약할 수 있나요?
전대 구조는 본질적으로 위험하다. 특히 F&B 업종은 100% 허가 불합격 가능성이 있으며, 보증금·공사비 손실 위험이 크다.
Q. 핑크북 사진만으로 진위 확인이 되나요?
사진·PDF는 모두 위조 가능하다. 실물 확인과 영상 검증이 반드시 필요하다.
Q. 한국인 중개인이면 안전한가요?
아니다. 실제 사기 사례에서 한국인이 가해자인 경우가 상당수다.
마무리
상가 임대는 ‘좋은 자리’를 찾는 문제가 아니라, 문제 없는 건물주와 명확한 권리 구조를 확인하는 과정이다. 보증금·선납 사기는 대부분 초기 서류 검증만 철저히 해도 충분히 방지할 수 있는 유형이다. 계약의 핵심은 가격이 아니라 진위·전대 여부·반환 규정이다.