2025년 들어 베트남 정부가 외국인 부동산 구매 규정을 전면 강화하면서, 현장에서는 계약 무효·레드북 발급 거절·송금 차단과 같은 문제가 실제로 증가하고 있습니다. 외국인 비율 제한을 넘긴 매물, 승인서가 없는 프로젝트, 송금 심사 탈락 등으로 인해 발생하는 손실액은 적게는 수백 달러, 많게는 수천 달러까지 확대되는 사례가 보고되고 있습니다.
특히 한국인 투자자의 피해가 꾸준히 증가하고 있어, 단순히 좋아 보이는 아파트를 계약하는 것만으로는 절대 안전한 투자가 되기 어렵습니다. 외국인이 베트남에서 부동산을 구매할 때 확인해야 하는 구매 가능 범위·승인 규정·군사지역 제한·송금 절차·세금 구조·개발사 검증 등을 반드시 이해하셔야 안전하게 투자하실 수 있습니다.
아래 내용은 2025년 기준 최신 규정을 반영하여 구성한 실전형 가이드로, 투자 전 반드시 점검하셔야 할 핵심 내용을 정리했습니다.
- 외국인 구매 가능 범위
- 외국인 구매 제한 규정
- 구매 절차 및 승인 프로세스
- 필수 서류 및 개발사 검증법
- 소유권 기간·갱신 구조
- 세금·송금·자금출처 규정
- 실제 외국인 피해 사례 기반 리스크 9가지
외국인 구매 가능 범위 (2025 최신 기준)
베트남 부동산법은 외국인의 부동산 구매를 허용하고 있지만, 모든 유형이 가능한 것은 아닙니다. 다음 범위 내에서만 합법적인 취득이 가능합니다.
① 구매 가능한 유형
- 아파트(Condo)
- 주상복합(일부 Shophouse 포함)
- 신도시 내 일부 빌라·타운하우스(프로젝트 승인 필요)
② 구매 불가능 유형
- 농지·임업지·공업용 부지
- 군사·외교·보안 관련 지역 주변
- 외국인 판매 승인(FCI)이 없는 프로젝트
외국인 구매 제한 규정
① 외국인 비율 제한 30%
한 아파트 단지에서 외국인이 소유할 수 있는 비율은 최대 30%입니다. 비율을 초과한 매물을 계약할 경우 레드북 발급 거절·계약 무효 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
② 금지 지역(Restricted Area)
군사·국방·외교·보안 관련 지역 주변은 외국인 구매가 제한됩니다. 일부 지역은 “구매 가능”으로 홍보되지만, 국방부 승인 단계에서 거절되어 레드북 발급이 지연되거나 불가능해지는 사례가 많습니다.
③ 개발사 외국인 판매 승인 필요
개발사가 외국인에게 판매할 공식 승인을 받지 못한 경우, 계약금 납부 후에도 계약 취소·환불 지연이 발생할 수 있습니다.
구매 절차 및 승인 프로세스
베트남 부동산은 절차가 많아 단계별 규정을 정확히 따라야 합니다. 아래 과정에서 누락이 발생하면 송금 보류·서류 거절 등이 생길 수 있습니다.
① 구매 절차 전체 흐름
- 프로젝트 승인 여부 및 외국인 비율 확인
- 예약금 납부
- 계약금 송금 → 은행 심사
- 중도금 납부 및 승인서 확인
- 잔금 정산
- 레드북 발급
② 송금 단계에서 문제가 많이 발생하는 이유
- 자금 출처 증빙 부족
- 입금자·계약자 명의 불일치
- 거래 목적 불명확
- 준비 서류 부족
필수 서류 및 개발사 검증법
① 필수 제출 서류
- 여권
- TRC 또는 장기 비자
- 계약서(영문/베트남어 병기)
- 개발사 승인 문서
- 송금 증빙
② 개발사 검증 체크리스트
- Investment Certificate(IC) 보유 여부
- 외국인 판매 승인(FCI) 여부
- 시공사 신뢰도
- PF 구조 안정성
- 과거 레드북 발급 이력
소유권 기간·갱신 구조
외국인의 소유권은 기본적으로 50년이지만, 연장을 통해 계속 유지하실 수 있습니다.
① 소유권 만료 시 연장 방식
정상적인 거주·투자 목적을 증명하면 연장 승인이 대부분 가능합니다.
② 상속·증여 규정
외국인 간 상속은 허용되지만, 제3국으로 송금할 때는 출처 증빙이 강화됩니다.
세금·송금·자금출처 규정
① 취득 비용
- VAT 10%
- 등록세
- 유지관리비
② 매각 후 한국 송금
매각 후 한국으로 자금을 보내려면 정규 루트를 따라야 하며, 레드북·세금 영수증 등의 서류가 필요합니다.
실제 외국인 피해 사례 기반 주요 리스크 9가지
- 외국인 비율 초과 매물 계약 후 레드북 발급 실패
- 개발사 승인 문서 부족으로 계약 취소
- 송금 심사 탈락
- 과다 커미션 요구
- 번역 오류로 인한 계약 조건 누락
- PF 문제로 인한 공사 지연
- 군사지역 규정 위반
- 계약서 금액과 실제 지출 금액 불일치
- 명의 대여로 인한 법적 위험